SENTENÇA: Incorporadora é condenada a pagar R$ 800 mil a clientes que compraram imóvel popular sem saber - Habitação de interesse social - HIS

SENTENÇA

Vistos.

XXXXX e XSXSXXX ajuizaram a presente ação declaratória de resolução contratual cumulada com indenização por danos materiais e lucros cessantes contra XXXXXX. Narram os autores, em síntese, que celebraram com a ré, entre abril e maio de 2022, dois instrumentos particulares de promessa de compra e venda para a aquisição de duas unidades autônomas: o apartamento de nº XXXX, Torre , do "Residencial XXXXXX" (imóvel 1) e o apartamento de nº XXX, Torre , do "Condomínio Residencial XXXXXXXX " (imóvel 2); Pelo primeiro imóvel, afirmam ter pagado o preço de R$ XXXXXXXX, além de R$ XXXXXXXX a título de comissão de corretagem. Pelo segundo, o preço acordado foi de R$ XXXXXXXX, acrescido de R$ XXXXXXXX como comissão de corretagem. Sustentam que a aquisição ocorreu a título de investimento patrimonial. Alegam que a entrega das chaves do empreendimento XXXXXXXX 2 ocorreu em agosto de 2023, e a do XXXXXXXX, em outubro de 2024. Após a imissão na posse, procederam a reformas nos imóveis com o intuito de prepará-los para locação, despendendo um total de R$ XXXXXXXX em obras e materiais . Afirmam que, ao buscarem o registro das propriedades no XXº Registro de Imóveis da Capital, foram surpreendidos com a informação de que os imóveis se enquadravam como Habitação de Interesse Social (HIS-1), o que lhes impunha a necessidade de apresentar uma certidão de enquadramento em faixa de renda específica. Sustentam que tal característica essencial dos bens jamais lhes foi informada pela ré durante as negociações ou nos contratos firmados, que seriam omissos a esse respeito. Argumentam que, se soubessem da classificação HIS e de suas restrições legais de uso e disposição, não teriam concretizado os negócios jurídicos, pois sua renda familiar não se enquadra nos critérios da política habitacional. Mencionam, como reforço de sua tese, o ajuizamento de ação civil pública pelo Ministério Público e a atuação fiscalizatória do Município de São Paulo em face de construtoras por práticas análogas. Invocam a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova, e defendem que a omissão da ré configura descumprimento do dever de informação e da boa-fé contratual, caracterizando inadimplemento absoluto. Diante disso, pleiteiam a resolução de ambos os contratos por culpa exclusiva da ré, com a condenação desta à restituição integral dos valores pagos, em parcela única, no montante de R$ XXXXXXXX. Requerem, ainda, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondentes aos gastos com as reformas (R$ XXXXXXXX) e com as taxas condominiais adimplidas (R$ XXXXXXXX) e vincendas. Adicionalmente, buscam a condenação ao pagamento de lucros cessantes, calculados com base no valor de aluguel mensal de R$ XXXXXXXX para cada unidade, desde a entrega das chaves até o trânsito em julgado. Por fim, pedem a aplicação, em desfavor da ré, da multa penal prevista contratualmente para o inadimplemento dos adquirentes. Instruíram a inicial com documentos. Devidamente citada, a ré apresentou contestação. Preliminarmente, arguiu a decadência e a prescrição em relação à restituição da corretagem. No mérito, sustentou que o dever de informação foi devidamente cumprido, uma vez que as informações constam nas matrículas dos imóveis, as quais possuem publicidade e efeito erga omnes. Afirmou que as obrigações contratuais foram integralmente satisfeitas por ambas as partes, com a entrega dos imóveis e o pagamento dos preços, o que configuraria ato jurídico perfeito e impossibilitaria a rescisão contratual. Argumentou que, caso se admita a rescisão, esta deve ser considerada imotivada, por iniciativa dos compradores, aplicando-se a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos. Impugnou o pedido de indenização por lucros cessantes, por ser incompatível com a resolução do contrato e por não ser cumulável com a cláusula penal compensatória. Contestou o pedido de restituição das taxas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem de responsabilidade dos possuidores do imóvel. Rejeitou o pedido de ressarcimento das despesas com reformas, por se tratarem de benfeitorias voluntárias e de gosto pessoal. Por fim, pugnou pela não aplicação da inversão do ônus da prova e pela total improcedência dos pedidos Houve réplica. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, o réu requereu o julgamento antecipado, ao passo que os autores requerem a expedição de ofício ao Oficial de Registro de Imóveis. É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria fática relevante para o deslinde da controvérsia encontra-se suficientemente demonstrada pela prova documental acostada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. O pedido é parcialmente procedente. A relação das partes se submete ao Código de Defesa do Consumidor, cuja aplicação não deve ser afastada simplesmente porque os autores adquiriram os imóveis com finalidade de investimento. No caso, a clara disparidade técnica, econômica e, sobretudo, informacional entre as partes importa o reconhecimento da vulnerabilidade dos autores frente à ré, a justificar a caracterização deles como consumidores. Rejeito as preliminares de decadência e de prescrição. A pretensão de resolver um contrato por inadimplemento sujeita-se ao prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil. No presente caso, justifica-se a pretendida resolução contratual, nos termos do art. 405 do Código Civil, porquanto suficientemente demonstrado que a ré descumpriu o dever anexo de informação, particularmente exigido no âmbito de relação de consumo (CDC, art. 6º, III e 37, §1º), no tocante ao enquadramento dos imóvel na categoria de Habitação de Interesse Social (HIS). Ora, esse enquadramento sujeita os imóveis a um regime jurídico específico e restritivo, que limita os direitos que decorrem da propriedade. Logo, por se tratar de informação essencial, deveria ter sido destacada no contrato e materiais publicitários, coisa que não ocorreu.. A análise dos documentos apresentados pelos autores demonstra que os contratos de promessa de compra e venda (1.4 e 1.5) não contêm nenhuma menção à classificação dos empreendimentos como HIS. Pelo contrário, os instrumentos contratuais contêm cláusula que declara as restrições exisites sobre o imóvel, entre as quais não se incluem a referida classificação. O dever de informação, previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, é um dos pilares do sistema de proteção ao consumidor e impõe ao fornecedor a obrigação de prestar informações claras, precisas e ostensivas sobre as características essenciais do produto ou serviço. A classificação de um imóvel como Habitação de Interesse Social, nos termos da Lei Municipal nº 16.050/2014, não é um detalhe secundário, mas uma característica fundamental que impõe ao proprietário limitações significativas ao seu direito de propriedade, notadamente a obrigação de destiná-lo, por um prazo de dez anos, a famílias com perfil de renda específico. A alegação da ré de que a informação seria pública não a exime de sua responsabilidade contratual. A boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais (artigo 422 do Código Civil), impõe às partes deveres anexos de conduta, entre os quais se destacam a lealdade, a transparência e a informação. Era dever da incorporadora, que se beneficia de incentivos fiscais e urbanísticos para construir empreendimentos HIS, informar de modo explícito e inequívoco aos seus clientes a natureza do bem que estava sendo comercializado e todas as consequências jurídicas decorrentes. A entrega de um produto (imóvel com restrições de HIS) diverso daquele ofertado (imóvel sem restrições) caracteriza inadimplemento contratual absoluto por parte da vendedora. Configurado o inadimplemento por culpa exclusiva da ré, assiste aos autores o direito à resolução dos contratos, com o retorno das partes ao estado anterior (Código Civil, art. 475). A consequência lógica da resolução é a devolução integral de todos os valores pagos pelos compradores, sem qualquer retenção. O montante a ser restituído deve abranger tanto o preço dos imóveis quanto as comissões de corretagem, uma vez que, com o desfazimento do negócio por culpa da vendedora, o serviço de intermediação perdeu sua utilidade para os adquirentes. A restituição deve ocorrer em parcela única, conforme entendimento consolidado. Assim, a ré deverá devolver aos autores a quantia total de R$ XXXXXXXX. Quanto aos danos materiais, o pedido de ressarcimento das despesas com reformas, no valor de R$ XXXXXXXX, também procede e encontra amparo no art. 389 do Código Civil e no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor. Os comprovantes de despesas (1.14) - presumidos autênticos por ausência de impugnação espefícia - demonstram que os autores, agindo de boa-fé e na legítima expectativa de que o negócio seria mantido, realizaram benfeitorias nos imóveis. Com a resolução do contrato e a devolução dos bens à ré, é justo que os autores sejam indenizados pelos valores despendidos, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora, que receberá os imóveis com as melhorias realizadas. No que tange à cláusula penal, os autores postulam a inversão daquela prevista no contrato apenas para o caso de inadimplemento do comprador. Assiste-lhes razão. A estipulação de penalidade exclusivamente em desfavor do consumidor, em contrato de adesão, gera um desequilíbrio contratual que afronta os princípios da boa-fé e da equidade. Em tais casos, é admitida a inversão da cláusula penal, a fim de restabelecer a isonomia entre as partes. Foi justamente esta a tese fixada pelo eg. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 971, "[n]o contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". Desse modo, a ré deve ser condenada ao pagamento da multa, fixada no contrato em 50% dos valores efetivamente pagos (clásula 8.3). Inviável, todavia, a pretendida cumulação da multa com lucros cessantes, conforme decorre do art. 416, parágrafo único, do Código Civil e da ratio que informa a tese fixada pelo eg. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema nº 970. Finalmente, aas taxas condominiais pagas pelos autores após a imissão na posse não devem ser ressarcida, já que eles efetivamente têm a posse do imóvel. Pelo exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: (a) DECRETAR a resolução do "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial e Outras Avenças" referente à unidade XXXXXXXX, Torre XXXXXXXX, do empreendimento " XXXXXXXX ", e do "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra e Outras Avenças" referente à unidade XXXXXXXX, Torre XXXXXXXX, do empreendimento "Condomínio XXXXXXXX por culpa exclusiva da ré. (b) CONDENAR a ré a restituir aos autores, em parcela única, a integralidade dos valores pagos pela aquisição dos imóveis, incluindo preço e comissão de corretagem, no montante total de R$ XXXXXXXX. Referido valor deverá ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde a data de cada desembolso e acrescido dos juros mora de 1% (um por cento) ao mês - percentual previsto no contrato - desde a citação. (c) CONDENAR a ré ao pagamento da multa contratual, por inversão da cláusula penal, fixada em 50% (cinquenta por cento) sobre o valor total da condenação do item "b". (d) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, consistentes em R$ XXXXXXXX (XXXXXXXX), a título de ressarcimento pelas despesas com reforma, a ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. Tendo em vista que os autores decaíram de parte mínima do pedido, condeno a ré, com fundamento no artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, ao pagamento integral das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. P. I.  PEDRO REBELLO BORTOLINI, Juiz de Direito