Habitação de Interesse Social (HIS): O Dever de Informação e a Tutela do Consumidor
- Washington Rodrigues de Oliveira
- 11 de dez. de 2025
- 5 min de leitura
Dever de indenizar em caso em apartamentos, estúdios ou quitinetes adquiridos na planta e não informado claramente se tratarem de HIS (Habitação de interesse social): rescisão do contrato e devolução dos valores pagos
Resumo do artigo
HIS: Omissão de Informação e Tutela do ConsumidorConstrutoras venderam unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) para investidores sem informar sobre as restrições de revenda ou locação a público de baixa renda. Essa omissão viola o Dever de Informação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a boa-fé objetiva, configurando propaganda enganosa. A falha da vendedora é inadimplemento contratual, garantindo ao comprador a resolução do contrato (rescisão). O comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo comissões e benfeitorias, sem retenções.
Habitação de Interesse Social (HIS): O Dever de Informação e a Tutela do Consumidor
A Habitação de Interesse Social (HIS) é aquela com a finalidade de promover o direito à moradia a famílias residentes em áreas urbanas ou rurais, que se enquadrem em um patamar de limitação financeira. Se destina, portanto, ao público de menor poder aquisitivo.
Ocorre que, diversas construtoras e incorporadoras, visando as condições vantajosas para obtenção de crédito, utilizaram-se de artimanhas para vender imóveis menores, como estúdios ou quitinetes, em áreas bem localizadas, principalmente para investidores. Tais compradores foram atraídos pelas promessas de alta e rápida valorização e facilidade para locação.
Entretanto, muitos compradores foram surpreendidos com a informação acerca da limitação para posterior venda ou locação, vez que só poderia ser efetuada para um público de menor poder aquisitivo. Essa classificação sujeita os imóveis a um regime jurídico específico e restritivo, que limita os direitos que decorrem da propriedade.
A culpa não está nos compradores, mas sim nos construtores e incorporadores, aqui colocados na qualidade de vendedores. Eles tinham o dever de informar com clareza absoluta todas as questões envolvidas, deixando expressamente claras as limitações decorrentes da compra desses imóveis.
A relação das partes se submete ao Código de Defesa do Consumidor ( CDC), mesmo que os autores tenham adquirido os imóveis com finalidade de investimento. A clara disparidade técnica, econômica e, sobretudo, informacional entre as partes importa o reconhecimento da vulnerabilidade dos compradores frente ao vendedor.
O dever de informação é um dos pilares do sistema de proteção ao consumidor e um dever anexo de conduta imposto pela boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais.
Esse dever exige que o fornecedor preste informações claras, precisas e ostensivas sobre as características essenciais do produto. A classificação como Habitação de Interesse Social é uma característica fundamental que impõe ao proprietário limitações significativas ao seu direito de propriedade, notadamente a obrigação de destiná-lo, por um prazo de dez anos, a famílias com perfil de renda específico.
O princípio da boa-fé objetiva, que impõe os deveres anexos de lealdade, transparência e informação, está previsto no Código Civil em seu artigo 422, que apregoa: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
O dever de informar, que exige informação adequada e clara sobre as características essenciais do produto, está previsto no Código de Defesa do Consumidor ( CDC), em seu artigo 6º, inciso III que dispõe: “Artigo 6º. São direitos básicos do consumidor: [...] III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.”
Bruno Miragem destacou sobre o tema que:
“O princípio da boa-fé impõe ao fornecedor, neste sentido, um dever de informar qualificado, uma vez que não exige simplesmente o cumprimento formal do oferecimento de informações, senão o dever substancial de que estas sejam efetivamente compreendidas pelo consumidor. Neste âmbito é que podem se desenvolver, de acordo com as peculiaridades da relação de consumo de que se trate, modos específicos sobre como devem ser cumpridas as exigências do princípio da boa-fé. É o caso do dever de esclarecimento, pelo qual o fornecedor é obrigado a informar sobre os riscos do serviço, as situações em que o mesmo é prestado, sua forma de utilização, dentre outros aspectos relevantes da contratação. Da mesma forma, o dever de aconselhamento, reconhecido nas relações de consumo existentes entre um profissional especialista e um não especialista, implicando no fornecimento das informações suficientes para que o consumidor possa realizar de modo livre e consciente acerca de todas as consequências possíveis, a decisão sobre qual o conteúdo do contrato que irá estabelecer.”
Por outro lado, quando as informações importantes são suprimidas ou não mencionadas, estamos diante de uma propaganda enganoso, vez que leva o consumidor a adquirir algo que, se tivesse acesso às informações que foram omitidas, certamente não procederia a compra. É o que estabelece o CDC em seu artigo 37: “É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1º É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.
A entrega de um produto (imóvel com restrições de HIS) diverso daquele ofertado (imóvel sem restrições) caracteriza inadimplemento contratual absoluto por parte da vendedora. Configurado o inadimplemento por culpa exclusiva do vendedor, assiste aos compradores o direito à resolução dos contratos, com o retorno das partes ao estado anterior.
O direito à resolução do contrato por inadimplemento sujeita-se ao prazo prescricional de dez anos e é amparado pelo Código Civil em seu Artigo 475: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
A resolução implica na devolução integral de todos os valores pagos pelos compradores, sem qualquer retenção. O montante a ser restituído deve abranger tanto o preço dos imóveis quanto as comissões de corretagem, uma vez que o serviço de intermediação perdeu sua utilidade para os adquirentes.
De igual modo, as obras e reformas efetuadas no imóvel devem ser ressarcidas, vez que todas as benfeitorias acabam por valorizar o imóvel, e como tal haveria um enriquecimento ilícito e indevido ao vendedor, na medida em que receberá um bem melhor e mais valorizado do que quando vendeu, conforme estabelecido pelo artigo 389 do Código Civil.
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