Imóveis em construção: repetição de indébito decorrente da ilegalidade da "parcela mandrake" para aplicação da correção mensal
- Washington Rodrigues de Oliveira
- 11 de dez. de 2025
- 4 min de leitura
Ilegalidade da MENSAL em imóveis comprados na planta e parcelado em menos de 36 meses ou quando colocada parcela avulsa "parcela mandrake" para aplicação da correção mensal
Resumo:
O presente artigo analisa a ilegalidade da correção monetária mensal aplicada em contratos de compra e venda de imóveis na planta cujo prazo de quitação da fase de obra é inferior a 36 meses, em violação à Lei nº 10.931/2004. Examina-se a manobra contratual conhecida como "parcela mandrake", utilizada pelas construtoras para simular o prazo legal. Demonstra-se o entendimento consolidado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) em declarar a nulidade da cláusula, substituindo a periodicidade mensal pela anual, e a imposição da repetição do indébito em dobro nos casos em que se configura a má-fé da vendedora por fraude contratual.
Panorama atual
O mercado imobiliário, especialmente em praças aquecidas como São Paulo tem sido palco de um persistente e lamentável litígio. O cerne da controvérsia é a aplicação de correção monetária mensal indevida em contratos de promessa de compra e venda de imóveis "na planta", uma prática que viola a legislação federal e tem resultado em condenações severas às construtoras, incluindo a temida repetição de indébito.
A Norma Violada: O Prazo de 36 Meses como Requisito Legal
A questão central repousa na inobservância do disposto nos artigos 46 e 47 da Lei 10.931/2004. Este dispositivo legal estabelece, de maneira categórica, que a correção ou reajuste com periodicidade inferior a um ano – o reajuste mensal, geralmente pelo INCC, é permitido, apenas, nos contratos com prazo igual ou superior a 36 meses para a quitação da fase de obra.
Para burlar tal regra legal obrigatória, as construtoras inserem uma manobra contratual que denominamos de "parcela mandrake".
Trata-se de uma última parcela residual com vencimento artificialmente postergado em meses, simulando, no papel, um prazo de pagamento da fase de obra superior aos 36 meses exigidos por lei. O objetivo é unicamente aplicar o reajuste mensal, caracterizando uma prática em total desacordo com a boa-fé objetiva que deve nortear as relações consumeristas.
A tese da substituição da periodicidade (mensal pela anual)
Não preenchido o requisito legal do prazo de 36 meses, o Judiciário não hesita em declarar a nulidade da cláusula de correção mensal, substituindo-a pela periodicidade anual.
A 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo foi clara ao expor o a ilegalidade na sua aplicação, havida de maneira unânime, e cuja ementa destaca: EMENTA - Compromisso de compra e venda. Ação de revisão contratual com pedido cumulado de devolução de valores. Promitente vendedora que fixou parcela final de valor inexpressivo, isso de modo a alongar o prazo do contrato para mais de 36 meses e permitir a aplicação de correção monetária mensalmente. Abusividade reconhecida, não afastada pela formalização de aditamento ao contrato. Aplicação da correção monetária anual a fim de preservar o valor da moeda. Devolução que havia de ocorrer de forma dobrada. Recurso não provido.” [i]
No mesmo sentido entendeu a 33ª Câmara de Direito Privado, cuja entendimento é esboçado na seguinte ementa: “(...) Ré que, por meio de expediente contratual abusivo, estendeu de forma artificial e irregular o prazo do contrato, apenas para permitir a incidência de correção monetária mensal, conforme autorizaria, em tese, a regra do artigo 46 da Lei nº 10.931/2004. Arranjo contratual abusivo e nulo de pleno direito, conforme regra do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Declaração de nulidade da cláusula relativa ao fluxo de pagamento ilícito. Precedentes deste E. TJSP. Restituição dos valores pagos a maior que deve, mesmo, ser efetuada em dobro. Inteligência do artigo 42, parágrafo único, do Diploma Consumerista. Termo inicial dos juros moratórios bem fixado pela sentença. Sentença mantida. Recurso não provido. [ii]
A repetição do indébito: a prova da fraude
O artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor é claro em seu artigo 42, parágrafo único que: “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”
A utilização da "parcela mandrake" para simular o prazo legal afasta a hipótese de engano. Quando a construtora insere uma cláusula com o objetivo único de burlar a lei e extrair vantagem indevida do consumidor, resta configurada a má-fé contratual.
Nesse sentido a 5ª Câmara de Direito Privado foi categórica: “(...) Restituição em dobro dos valores indevidamente pagos. Cabimento. Má-fé da promitente vendedora ao fraudar lei imperativa, para enquadrar-se na hipótese do Art. 46 da Lei nº 10.931/04 e, com isso, cobrar correção monetária mensal. Conduta maliciosa que está longe de configurar engano justificável. Aplicabilidade do Art. 42, parágrafo único do Código Consumerista. Recurso dos autores PARCIALMENTE PROVIDO para condenar a ré a restituir em dobro os valores cobrados indevidamente e recurso da ré DESPROVIDO.” [iii]
Conclusão
Em suma, as construtoras abusaram da boa-fé dos adquirentes ao tentar contornar uma norma legal cogente. A tese da ilegalidade da correção monetária mensal nos contratos que não atingem o prazo mínimo de 36 meses é hoje vencedora e consolidada no Tribunal de Justiça de São Paulo.
A prova de que a ilegalidade decorreu de um mecanismo fraudulento, como a "parcela mandrake", é o fator decisivo para que o fornecedor seja condenado a pagar em dobro o que cobrou indevidamente, reafirmando o caráter punitivo e pedagógico do CDC.
[i] Apelação 1152388-22.2024.8.26.0100. Relator Des. Arantes Theodoro
[ii] Apelação Cível nº 1058437-71.2024.8.26.0100. Relatora Ana Lucia Romanhole Martucci
[iii] Apelação Cível 1059378-63.2020.8.26.0002; Relator Rodolfo Pellizari
